Nabycie nieruchomości rolnej albo udziałów (akcji) w spółce posiadającej taką nieruchomość

W dniu 5 października 2023 r. weszły w życie zmiany w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Ustawa reguluje m.in. ograniczenia w zbywaniu nieruchomości rolnej oraz udziałów w spółkach, które posiadają takie nieruchomości.

Przed zmianą dominowała wykładnia, że nieruchomość składająca się z użytków rolnych nawet w wielkości mniejszej niż 0,3 ha, ale łącznie mająca powierzchnię powyżej 0,3 ha podlegała ograniczeniom wynikającym z tej ustawy. Po zmianie, ustawę stosuje się tylko do nieruchomości składającej się z użytków rolnych o powierzchni równej albo większej niż 0,3 ha. W praktyce nieruchomości przed zbyciem podlegały podziałowi w celu założenia kilku ksiąg wieczystych każdorazowo dla nieruchomości o powierzchni nie większej niż 1 ha, aby ograniczyć obostrzenia wynikające z ustawy do prawa pierwokupu KOWR. Dla większych inwestycji było to działanie nieefektywne i obarczone ryzykiem prawnym przy nabywaniu kilku nieruchomości powstałych z podziału.

Po zmianie ustawy wiele nieruchomości – niespełniających kryterium nieruchomości rolnej, do której stosuje się przepisy ustawy – zyska na atrakcyjności. Drugą grupą będą tereny, które co prawda spełniają warunek zakwalifikowania ich jako nieruchomości rolnej, ale położenie użytków rolnych pozwalać będzie na wydzielenie nieruchomości, w której użytki rolne będą miały powierzchnię mniejszą niż 0,3 ha.

Druga istotna zmiana ustawy dotyczy prawa pierwokupu akcji albo udziałów w spółce kapitałowej.

Przed zmianą KOWR miał prawo pierwokupu tylko akcji lub udziałów w spółce kapitałowej, która jest właścicielem, albo użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha, lub nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia wynosi co najmniej 5 ha.

Zmiana polega na dodaniu prawo pierwokupu na rzecz KOWR akcji lub udziałów w spółce dominującej, która sama posiada akcje lub udziały w spółce będącej właścicielem albo użytkownikiem wieczystych nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha lub więcej niż jednej nieruchomości, których łączna powierzchnia wynosi co najmniej 5 ha.

Zbadanie, czy w konkretnej sprawie występuje pierwokup KOWR może być trudne i wymaga przyjrzeniu się całej grupie kapitałowej. Opisane prawo pierwokupu w przyszłości będzie problemem przy transakcjach M&A, ponieważ ustalenie czy na dzień zawarcia oznaczonej umowy sprzedaży udziałów spółka była dominująca w stosunku do innej spółki posiadającej nieruchomość rolną może okazać się skomplikowane. Prawo pierwokupu akcji lub udziałów spółki dominującej i sytuacje, w których będzie mieć zastosowanie budzi wiele wątpliwości. Umowa sprzedaży udziałów wymaga formy pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym. Uczestnicy obrotu niekorzystający z fachowej pomocy prawnej, a z uwagi na formę czynności prawnej w zasadzie nie ma takiego wymogu, samodzielnie mogą nie być w stanie ustalić czy pierwokup KOWR-u występuje.