Skip to main content

31 sierpnia 2023 roku weszły w życie zmiany do ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadzające przepisy epizodyczne dotyczące roszczenia o sprzedaż zabudowanej nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego.

Uprawnienie to przysługuje w stosunku do nieruchomości zabudowanych, które zostały oddane w użytkowanie wieczyste nie później niż 31 grudnia 1997 r. i co do których użytkownik wieczysty wykonał zobowiązania określone w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste.

Użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej w terminie do 31 sierpnia 2024 roku może wystąpić z żądaniem sprzedaży tej nieruchomości na jego rzecz. Istotne jest samo złożenie wniosku w tym terminie. Sama umowa sprzedaży może zostać zawarta po tej dacie.

Dlaczego warto?

Decyzja o skorzystaniu z uprawnienia do wykupu nieruchomości powinna być poprzedzona odpowiednią analizą ekonomiczną i prawną.

Wykupienie nieruchomości może wiązać się z szeregiem korzyści. Po wykupie nieruchomości z użytkowania wieczystego, użytkownik wieczysty nie będzie już związany celem ustanowienia prawa użytkowania wieczystego. Nieruchomość wykupiona na własność będzie często więcej warta w przypadku ewentualnej sprzedaży. Odpadnie także ryzyko związane z przedłużeniem prawa użytkowania wieczystego po upływie okresu na jaki zostało ustanowione.

Ile to będzie kosztować?

Zależeć to będzie od tego czyją własnością jest grunt oraz od tego, czy chcemy skorzystać z możliwości rozłożenia zapłaty ceny na raty.

W przypadku nieruchomości będących własnością Skarbu Państwa, w przypadku płatności jednorazowej cena nabycia będzie stanowić 20-krotność kwoty stanowiącej iloczyn stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

Możliwe jest także zapłacenie ceny nabycia w ratach, jednakże wtedy cena stanowi 25-krotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży. Spłatę w ratach można rozłożyć maksymalnie na 10 lat, a rozłożona na raty niespłacona część ceny podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski, a w przypadku nieruchomości gruntowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej oprocentowaniu według stopy referencyjnej ustalonej zgodnie z komunikatem Komisji Europejskiej w sprawie zmiany metody ustalania stóp referencyjnych i dyskontowych. W przypadku płatności w ratach wymagane jest ustanowienie zabezpieczenia przyszłych płatności przez ustanowienie hipoteki (przy czym przepisy nie regulują kwestii już istniejących hipotek na nieruchomości, co może powodować np. konieczność ustanawiania dodatkowego zabezpieczenia).

W przypadku nieruchomości należących do jednostek samorządu terytorialnego cena nabycia ma być określona przez radę lub właściwy sejmik w formie uchwały, w wysokości nie niższej niż 20-krotność iloczynu stawki opłaty rocznej i nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

Jeżeli organy samorządu lokalnego nie w terminie 4 miesięcy od dnia wejścia w życie nowych przepisów nie określą szczegółowych warunków sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych, do ustalania ceny nabycia nieruchomości będą miały zastosowanie zasady takie, jak dla gruntów Skarbu Państwa.

Wpływ aktualizacji opłaty rocznej i wyceny nieruchomości

Jeżeli w okresie 12 miesięcy przed dniem wejścia nowych przepisów użytkownik wieczysty przyjął ofertę nowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego zawartą w wypowiedzeniu albo właściwy organ nie odmówił aktualizacji tej opłaty na żądanie użytkownika wieczystego, do ustalenia ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu przyjmuje się wartość nieruchomości, która była podstawą ustalenia zaktualizowanej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

Nową wartość nieruchomości przyjmuje się także jeżeli w okresie 12 miesięcy przed dniem wejścia w życie nowych przepisów wartość nieruchomości została określona na potrzeby ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

Czy możliwe jest uzyskanie bonifikaty?

W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego właściwy organ powinien udzielić bonifikaty od ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu na podstawie uchwały odpowiedniej rady albo sejmiku.

Uchwała rady albo sejmiku, określać powinna warunki udzielania bonifikat i wysokość stawek procentowych, uwzględniając w szczególności okoliczności takie jak:

  • sprzedaż na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych;
  • sprzedaż poprzedniemu właścicielowi lub jego spadkobiercy, jeżeli nieruchomość została od niego przejęta przed dniem 5 grudnia 1990 r.;
  • sprzedaż prawa związanego z lokalem mieszkalnym;
  • sprzedaż spółdzielniom mieszkaniowym w związku z ustanowieniem odrębnej własności lokali lub z przeniesieniem własności lokali lub domów jednorodzinnych;
  • realizacja przez użytkownika wieczystego celów publicznych, budownictwa mieszkaniowego lub celów użyteczności publicznej oraz potrzeb społeczności lokalnej;
  • długość okresu trwania użytkowania wieczystego;
  • terminowa realizacja celu określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste, w szczególności terminową zabudowę;
  • brak zaległości w regulowaniu zobowiązań z tytułu opłat rocznych za użytkowanie wieczyste oraz podatku od nieruchomości.

Co z pomocą de minimis?

Przy ustalaniu kwoty do zapłaty za nieruchomość trzeba uwzględnić przepisy dotyczące pomocy publicznej.

W przypadku sprzedaży na rzecz użytkownika wieczystego nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, za dzień udzielenia pomocy publicznej uznaje się dzień zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

Jeżeli cena nieruchomości odbiegać będzie od rzeczywistej wartości nieruchomości ustalonej na dzień sprzedaży powiększonej o przysługujący nabywcy nieruchomości limit pomocy de minimis, zobowiązany on będzie do pokrycia różnicy w formie dopłaty, której wysokość i sposób wnoszenia ustalona powinna być w umowie sprzedaży nieruchomości.

Dopłata może być uiszczona jednorazowo albo w ratach rocznych które są oprocentowane a ich płatność podlega zabezpieczeniu podobnie jak w przypadku rozłożonej na raty ceny nabycia.

Gdzie złożyć wniosek?

Zależnie od tego, kto jest właścicielem gruntu wniosek należy złożyć do:

  • właściwego miejscowo starosty – jeżeli grunt stanowi własność Skarbu Państwa;
  • wójta, burmistrza lub prezydenta miasta – jeżeli grunt należy do jednostki samorządu terytorialnego.

Paulina Herrera

Skontaktuj się

Igor Bąkowski

Partner, radca prawny
E. igor.bakowski@bakowski.net.pl

Igor Bąkowski

Partner, radca prawny