Inwestycje OZE po nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Wprowadzona w 2023 roku duża nowelizacja Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym będzie miała istotny wpływ na planowane inwestycje OZE i wymagała będzie nowego podejścia inwestorów oraz dostosowania się do nowych uregulowań. W najbliższym czasie daje jednak inwestorom możliwość zrealizowania planowanych większych inwestycji z której warto skorzystać.

Aktualnie obowiązujące studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego wygasną z dniem 31 grudnia 2025 roku. Zamiast nich gminy powinny do tego czasu uchwalić plany ogólne, które podobnie jak studium mają obejmować teren całej gminy. Odmiennie od studium, plany ogólne będą aktem prawa miejscowego. Zapisy planów ogólnych będą wiążące przy uchwalaniu planów miejscowych oraz wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Dotychczas obowiązujące plany miejscowe pozostaną w mocy.

W stanie prawnym który obowiązuje aktualnie i będzie obowiązywał do końca 2025 roku, wydawane warunki zabudowy nie muszą być zgodne z zapisami studium.

W praktyce może się okazać, że wiele gmin (szczególnie tych uboższych) nie zdąży z przyjęciem planów ogólnych w ustawowym terminie. W przypadku gdy po 1 stycznia 2026 roku w danej gminie nie zostanie przyjęty plan ogólny, nie będzie możliwości uzyskania na tym terenie decyzji o warunkach zabudowy. Spowodować to może czasowe ograniczenie inwestycji do terenów na których obowiązują już plany miejscowe.

 

Dla niektórych inwestycji OZE konieczny będzie plan miejscowy

Przed nowelizacją planistyczną, instalacje OZE mogły powstawać albo na terenach objętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego które takie inwestycje dopuszczały a na terenach na których plany miejscowe nie obowiązywały – na podstawie decyzji o warunkach zabudowy.

Realizacja inwestycji OZE na terenie objętym planem miejscowym była możliwa jeżeli postanowienia planu miejscowego przewidywały lokalizację takich instalacji. Ponieważ plany miejscowe musiały być zgodne ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, to obszary pod instalacje OZE powinny wynikać już ze studium – dotyczy to instalacji OZE niezamontowanych na budynkach, a zlokalizowanych:

1. a) na użytkach rolnych klasy I–III i gruntach leśnych,
2. b) na użytkach rolnych klasy IV, o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 150 kW lub wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wytwarzania energii elektrycznej,
3. c) na gruntach innych niż wskazane w lit. a i b, o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 1000 kW.

Gminy miały obowiązek wyznaczenia w studium obszarów, na których rozmieszczone będą urządzenia wytwarzające energię z odnawialnych źródeł energii o mocy zainstalowanej większej niż 500 kW, z wyłączeniem:

1) wolnostojących urządzeń fotowoltaicznych, o mocy zainstalowanej elektrycznej nie większej niż 1000 kW zlokalizowanych na gruntach rolnych stanowiących użytki rolne klas V, VI, VIz i nieużytki

2) urządzeń innych niż wolnostojące.

Ze względu na małą dostępność nieruchomości przeznaczonych pod instalacje OZE w obowiązujących planach miejscowych, większość inwestycji była realizowana na terenach dla których inwestor uzyskiwał decyzję o warunkach zabudowy. Nie było to możliwe tylko w przypadku gruntów klas I-III.

Znowelizowane przepisy przewidują, że wszystkie wolnostojące instalacje OZE zlokalizowane na gruntach klas I-III albo instalacje o mocy większej niż 150 kW (w przypadku gruntów klasy IV) albo 1000kW (w przypadku gruntów pozostałych klas) będą mogły być realizowane wyłącznie na terenach przewidzianych pod takie inwestycje w planach miejscowych. Dla takich inwestycji od 2026 roku nie będzie już można uzyskać decyzji o warunkach zabudowy.

Rozwiązanie to może ograniczyć realizację dużych inwestycji OZW, dotychczas realizowanych głównie po uzyskaniu przez inwestora decyzji o warunkach zabudowy.

Dotychczasowe przepisy przewidywały, że w studium powinny zostać wskazane obszary na których możliwa jest lokalizacja instalacji OZE o mocy zainstalowanej większej niż 500 kW, jednakże studium nie jest aktem prawa miejscowego i decyzje o warunkach zabudowy nie musiały być z nim zgodne. Dodatkowo, w przypadku wydawania decyzji o warunkach zabudowy dla OZE nie obowiązywała zasada tzw. dobrego sąsiedztwa (tj. istnienia podobnej zabudowy w najbliższym sąsiedztwie).

Przepisy wykonawcze do znowelizowanych przepisów w których określono charakterystykę stref planistycznych przewidują, że w przypadku gdy w planie miejscowym wyznaczone będą strefa otwarta, gospodarcza lub górnictwa, to domyślnie dopuszczone będzie zlokalizowanie w ich granicach instalacji OZE.

W takich przypadkach domyślnie możliwe powinno być zrealizowanie na terenie tych stref inwestycji OZE albo na podstawie uchwalonego planu miejscowego (przewidującego lokalizację instalacji OZE) albo (w przypadku braku planu miejscowego) na podstawie decyzji o warunkach zabudowy (dla mniejszych instalacji dla których nie wprowadzono obowiązku dopuszczenia ich w planach miejscowych).

Znowelizowany przepisy przewidują, że na obszarach na których plan miejscowy przewiduje lokalizowanie budynków, na zasadach przewidzianych dla realizacji mikroinstalacji możliwe będzie realizowanie zamontowanych na budynku nawet dużych instalacji fotowoltaicznych – chyba że dany plan miejscowy będzie wyraźnie wyłączał taką możliwość.

 

Decyzja o warunkach zabudowy dla instalacji OZE

W znowelizowanym stanie prawnym decyzja o warunkach zabudowy dla instalacji OZE będzie mogła zostać wydana jedynie, jeśli teren będzie położony na obszarze uzupełnienia zabudowy wskazanym w planie ogólnym albo w strefie otwartej, gospodarcza czy górniczej oraz gdy dla danego terenu nie został uchwalony plan miejscowy.

W tym trybie nie będzie jednak już jednak możliwe zlokalizowanie większych instalacji OZE.

Tak jak dotychczas dla wydania decyzji o warunkach zabudowy nie będzie konieczne spełnienie warunku tzw. dobrego sąsiedztwa oraz dostępu do drogi publicznej.

 

Postępowanie uproszczone dla OZE

Ponieważ nie będzie już możliwa lokalizacja większych instalacji OZE w oparciu o decyzje o warunkach zabudowy, a proces przyjmowania planów ogólnych może potrwać dłużej niż do końca 2025 roku, znowelizowanej Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w art. 27b wprowadzono uproszczoną procedurę umożliwiającą przyspieszone sporządzenie planów miejscowych przewidujących instalacje OZE.

Przy zastosowaniu procedury uproszczonej plany miejscowe dla instalacji OZE będą mogły być sporządzane i uchwalane także w sytuacji gdy dana gmina nie uchwali planu ogólnego.

Procedura uproszczona nie będzie mogła być zastosowana do elektrowni wiatrowych.

Możliwe będzie także zastosowanie nowej uproszczonej procedury aby dokonać zmiany obowiązującego planu miejscowego w zakresie uchylenia zakazu lokalizacji instalacji fotowoltaicznych na budynkach lub mikroinstalacji. Nie będzie jednak możliwa zmiana planu miejscowego w tym trybie jeżeli miałaby dotyczyć lokalizacji przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko albo gdyby miała dotyczyć przeznaczenia gruntów rolnych klasy I-III i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.

 

Możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla większych inwestycji OZE do końca 2025 roku

Na mocy Art. 58 ustawy zmieniającej Ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, do czasu utraty mocy obowiązującej przez studium czyli do dnia wejścia w życie planu ogólnego w danej gminie (jednak nie dłużej niż do 31 grudnia 2025 roku) możliwe będzie realizowanie w oparciu o decyzje o warunkach zabudowy także inwestycji OZE które standardowo musiałyby być przewidziane w planie miejscowym, tj.:

1. a) na użytkach rolnych klasy I–III i gruntach leśnych,
2. b) na użytkach rolnych klasy IV, o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 150 kW lub wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wytwarzania energii elektrycznej,
3. c) na gruntach innych niż wskazane w lit. a i b powyżej, o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 1000 kW.

Od 1 stycznia 2026 roku wydawanie warunków zabudowy będzie możliwe tylko wówczas, gdy w danej gminie wejdzie w życie plan ogólny.

Warto więc przyspieszyć prace przy planowanych inwestycjach OZE i wystąpić możliwie szybko o warunki zabudowy tam gdzie jest to możliwe.

Jest to tym bardziej wskazane, że decyzje o warunkach zabudowy które staną się prawomocne przed 1 stycznia 2026 roku nie będą miały ograniczonego okresu obowiązywania. Natomiast decyzje o warunkach zabudowy wydane po 1 stycznia 2026 roku mają obowiązywać przez okres 5 lat od dnia, w którym stały się prawomocne. Może to doprowadzić do sytuacji gdzie inwestor nie zdąży przeprowadzić wszystkich etapów procesu inwestycyjnego i uzyskać pozwolenia na budowę i zmuszony będzie ponownie wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy.

Jednocześnie inwestorzy planujący lokalizację nowych instalacji OZE powinni bliżej śledzić prace planistyczne w rozważanych lokalizacjach oraz aktywnie włączyć się w procedury planistyczne.