Zmiany w zagospodarowaniu przestrzennym – wyzwania i nowe możliwości dla inwestorów i gmin

W najbliższym czasie zakończyć się mają prace nad dużymi zmianami do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ich wejście w życie będzie dużym wyzwaniem dla inwestorów i gmin, a jednocześnie będą umożliwiały łatwiejszą realizację dużych inwestycji przez inwestorów w ramach zintegrowanych planów inwestycyjnych i umów urbanistycznych.

Dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego które było opracowywane dla terenu całej gminy i wiązało tylko gminę przy uchwalaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego ma zostać zastąpione planem ogólnym które ma być aktem prawa miejscowego. Oznacza to, że w przeciwieństwie do studium inwestorzy będą zarówno związani zapisami planu ogólnego jak również będą mogli się na niego skutecznie powoływać.

Plan ogólny będzie mógł być przyjęty podobnie jak dotychczasowe studium dla obszaru całej gminy albo dla danej części.

W planie ogólnym rada gminy będzie musiała ustalić strefy planistyczne określające przeznaczenie terenów w ich granicach i gminne standardy urbanistyczne. Mogą się w nim także znaleźć uregulowania obszarów uzupełnienia zabudowy i obszarów zabudowy śródmiejskiej.

W strefach planistycznych przewidziane mają być funkcje terenów takie jak zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna lub jednorodzinna, zagrodowa, usługowa, gospodarcza czy produkcji rolniczej.

W gminnych standardach urbanistycznych ustalane będą dla danych stref planistycznych szczegółowe parametry w zakresie maksymalnej intensywności zabudowy, maksymalnej wysokości zabudowy, minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej oraz maksymalnego udziału powierzchni zabudowy.

W celu ograniczenia „rozlewania” zabudowy poza tereny zurbanizowane, gmina będzie mogła przyjąć standardy dostępności infrastruktury społecznej wymagane dla wydania inwestorowi decyzji o warunkach zabudowy dla funkcji mieszkaniowej, takie jak minimalna odległość od szkoły podstawowej czy od obszarów zieleni publicznej oraz ustalić lokalizację obszarów uzupełnienia zabudowy.

Ustalenia planu miejscowego dotyczące danych stref planistycznych, gminnych standardów urbanistycznych czy obszarów zabudowy śródmiejskiej będą musiały być następnie uwzględniane przez gminy przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (podobnie jak aktualnie uwzględniane muszą być zapisy studium). Ustalenia te mają być także uwzględniane w procedurze wydawania decyzji o warunkach zabudowy.

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zmienia także zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy dla terenów nie objętych planem miejscowym, w związku z czym w wielu przypadkach warto uzyskać je przez 1 stycznia 2016 roku. Po tej dacie decyzje o warunkach zabudowy będą wydawane nie bezterminowo jak dotychczas a na czas 5 lat, a ponadto ich wydanie będzie związane z wieloma ograniczeniami.

W razie wprowadzenia do planu ogólnego obszarów podlegających uzupełnieniu zabudowy (i braku uchwalenia dla danego terenu szczegółowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego), możliwe będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, jednakże tylko dla nieruchomości położonych w takich obszarach uzupełnienia zabudowy.

Nowelizacja przewiduje możliwość zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w trybie uproszczonym, po uzyskaniu zgody właściwego wojewody w terminie 14 dni. Taki tryb będzie mógł być zastosowany w szczególnych przypadkach, w tym np. gdy plan miejscowy albo jego zmiana dotyczy wyłącznie lokalizacji instalacji odnawialnych źródeł energii innych niż elektrownie wiatrowe, zmiany ustaleń dotyczących kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu o wartość nie większą niż 10% wartości obowiązujących parametrów i wskaźników, zmiany ustaleń dotyczących kolorystyki obiektów budowlanych lub pokrycia dachów, zmiany przebiegu linii rozgraniczających tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania lub linii zabudowy o nie więcej niż 1 metr, czy zmiany ustaleń w związku z wpisem obiektu lub obszaru do rejestru zabytków, skreśleniem obiektu lub obszaru z rejestru zabytków lub ujęciem zabytku w wojewódzkiej lub gminnej ewidencji zabytków.

Ważnym novum dla inwestorów będzie nowy typ planu miejscowego, czyli zintegrowany plan inwestycyjny, który będzie mógł zostać uchwalony na wniosek inwestora (wygaszając jednocześnie obowiązujące plany miejscowe albo ich części w zakresie odnoszącym do danego terenu). Zintegrowany plan inwestycyjny obejmowałby obszar inwestycji głównej (będącej w bezpośrednim zainteresowaniu inwestora) oraz inwestycji uzupełniającej (ustalonej z gminą w związku z inwestycją główną).

W przypadku tej procedury to inwestor będzie musiał przygotować odpowiedni projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego po czym rada gminy przystąpić ma do jego uchwalenia.

Inwestor będzie mógł zawrzeć z gminą umowę urbanistyczną, w ramach której inwestor może zobowiązać się do realizacji inwestycji uzupełniającej, przekazać na rzecz gminy nieruchomość stanowiącą część inwestycji głównej lub nieruchomość, na której ma być zrealizowana inwestycja uzupełniająca, zobowiązać się do pokrycia całości lub części kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej czy pokrycia całości lub części poniesionych przez gminę kosztów uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego, w tym roszczeń odszkodowawczych wynikających z obniżenia wartości nieruchomości, a z kolei gmina może zobowiązać się do realizacji inwestycji uzupełniającej, jeżeli wchodzi ona w zakres jej zadań własnych, jak również zwolnić inwestora z obowiązku uiszczenia opłaty planistycznej za wzrost wartości nieruchomości w całości lub w części.

Nowelizacja ma także wprowadzić rejestr urbanistyczny który zawierać ma dane przestrzenne z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego. Zawarte w nim dane mają być jawne i udostępnianie bezpłatnie zainteresowanym osobom za pomocą środków komunikacji elektronicznej.

Nowe przepisy mogą być wyzwaniem dla mniejszych inwestorów, którzy powinni przyspieszyć prace nad planowanymi inwestycjami i możliwie szybko uzyskać decyzje o warunkach zabudowy. Jednocześnie nowe przepisy mogą ułatwić przygotowanie i realizację dużych inwestycji przez inwestorów instytucjonalnych, poprzez wprowadzenie przejrzystych instrumentów współpracy planistycznej z gminą tj. zintegrowanych planów inwestycyjnych i umów urbanistycznych.