Warto wystąpić o warunki zabudowy dla nieruchomości, bo niedługo będzie o to trudniej – nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Dobiegają końca prace nad dużą nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym która znacznie utrudni uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości. Jeżeli więc posiadamy nieruchomość nieobjętą planem miejscowym albo planujemy nabycie takiej nieruchomości pod inwestycję to warto rozważyć możliwie szybkie wystąpienie o wydanie warunków zabudowy oraz podjąć inne czynności związane z przygotowaniem inwestycji.

Znowelizowana ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ma doprowadzić do dużych zmian w planowaniu przestrzennym i przymusić gminy do uchwalenia ogólnych planów zagospodarowania, które mają być aktami prawa miejscowego i zastąpić dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz ograniczyć swobodę w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy.

Aktualnie decyzja o warunkach zabudowy dla nieruchomości wydawana jest na czas nieokreślony i w przypadku przyjęcia planu miejscowego przed realizacją inwestycji, której dotyczy taka decyzja samorządy dbają, aby ustalone w decyzji warunki były uwzględnione w planie miejscowym.

Nowelizacja zakłada, że od 1 stycznia 2026 roku warunki zabudowy będą wydawane tylko na pięć lat. Co jednak istotne, decyzje o warunkach zabudowy, które zostaną wydane i uprawomocniły się przed tą datą mają pozostać ważne bezterminowo.

W przypadku złożenia wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy po 1 stycznia 2016 roku, ale przed uchwaleniem i wejściem w życie planu ogólnego, obowiązywać nas będą wymogi zmienionej ustawy. W przypadku uchwalenia planu ogólnego otrzymamy warunki zabudowy tylko wtedy, gdy w planie ogólnym nieruchomość położona będzie w obszarze uzupełnienia zabudowy, co może na wiele lat albo zupełnie wyłączyć niektóre nieruchomości z możliwości zabudowy.

Nowe przepisy przewidują także podwyższone wymogi w zakresie analizy urbanistycznej wykonywanej przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy, ponieważ ograniczony zostaje zasięg badanego obszaru. Zgodnie z dotychczasowymi przepisami obszar wyznaczano zgodnie z trzykrotną szerokością frontu terenu objętego decyzją (nie mniej niż 50 metrów), przy czym często nie przyjmowano górnej granicy. Po zmianach obszar ten ma być ograniczony do promienia 200 metrów.

Gminy będą musiały w nowych planach ogólnych przyjmować obszar uzupełniania zabudowy kierując się wyznaczonymi parametrami, które mają zostać doprecyzowane w rozporządzeniu dotyczącym sposobu wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy. Wymogiem dla ustalenia obszaru uzupełniania zabudowy ma być m.in. występowanie na nim paru budynków w niewielkiej odległości od siebie. Znowelizowane przepisy mają przewidywać pewne wyjątki np. na potrzeby decyzji dotyczących odbudowy, przebudowy czy nadbudowy, czy budowy niewielkich obiektów towarzyszących.

Gminy wprowadzać mają standardy infrastruktury społecznej które przewidywałyby np. odpowiednią odległość terenu od szkół czy terenów innych usług, co może dodatkowo ograniczyć możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy w mniej zurbanizowanych czy „doinwestowanych” okolicach.

Z analizy urbanistycznej dokonywanej w procedurze wydawania decyzji o warunkach zabudowy ma zostać usunięty wymóg analizy funkcji zabudowy, która ma wynikać ma z zapisów planu ogólnego. Obszar objęty planem ogólnym dzielić ma się na strefy planistyczne, w tym strefy wielofunkcyjne z zabudową mieszkaniową, usługową czy produkcyjną. W praktyce wyznaczanie stref wielofunkcyjnych może być problematyczne ze względu na łączenie różnych funkcji, które mogą nie odpowiadać właścicielom wszystkich nieruchomości w takiej strefie. Dopuszczone mają być także inwestycje, które nie występują na analizowanym obszarze, pod warunkiem ich zgodności z profilem funkcjonalnym strefy planistycznej wyznaczonej w planie ogólnym.

Trzeba pamiętać, że proces uzyskania decyzji o warunkach zabudowy trwa zwykle parę miesięcy i trzeba rozpocząć go z większym wyprzedzeniem, zwykle w połączeniu z innymi czynnościami związanym z przygotowaniem inwestycji.