Ustawa o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw wprowadza szereg zmian w obowiązującym porządku prawnym. Jedną z nich jest regulacja dotycząca uprawnienia nabycia gruntów będących przedmiotem użytkowania wieczystego na własność dla przedsiębiorców, osób fizycznych, spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych. Do przykładowych przedstawicieli tych grup można przede wszystkim zaliczyć właścicieli galerii handlowych lub biurowców. Po nowelizacji przepisów w tym zakresie, konieczne będzie jedynie uiszczenie opłaty w odpowiedniej wysokości, w celu przekształcenia dotychczasowego prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Obecnie, użytkowanie wieczyste umożliwia odpłatne korzystanie z gruntu należącego do Skarbu Państwa. Umowa ta zawierana jest na okres od 40 do 99 lat, z możliwością przedłużenia przed upływem okresu jej trwania.
CELE NOWEJ USTAWY
Głównym celem nowelizującej Ustawy, w zakresie wieczystego użytkowania, jest zniesienie za nie opłat. Po wejściu w życie zaproponowanych zmian użytkownicy, którzy zrealizowali cel umowy zawartej przed 1 stycznia 1998 r., będą mogli wykupić użytkowany grunt poprzez złożenie odpowiedniego wniosku. Wniosek ten będzie wiązał strony, zobowiązując je do zawarcia umowy sprzedaży. Termin, w którym ma on zostać złożony, ustawodawca wyznaczył na rok od wejścia w życie ustawy. Po jego upływie dalej możliwe będzie wykupienie gruntu przez użytkownika, natomiast konieczne w tym celu będzie uzyskanie zgody wojewody.
WYŁĄCZENIA PRZEDMIOTOWE I PODMIOTOWE – CO I KOGO OBEJMUJĄ
W treści przyszłych zmian wymieniono szereg wyłączeń podmiotowych i przedmiotowych. W zakresie wyłączeń podmiotowych należy przede wszystkim zwrócić uwagę na wprowadzenie wyłączeń dotyczących prawa do odmowy sprzedaży gruntu objętego umową wieczystego użytkowania. Na jego mocy organy publiczne nie będą mogły już odmówić sprzedaży nieruchomości, jeżeli użytkownik w terminie roku od wejścia w życie przepisów ustawy wystąpi z żądaniem o jej wykup. Natomiast do wyłączeń przedmiotowych zaliczono przede wszystkim takie nieruchomości gruntowe jak rodzinne ogrody działkowe, nieruchomości gruntowe niezabudowane, jeżeli umowa użytkowania wieczystego trwa na co najmniej 10 lat, czy też grunty powierzone Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa i Agencji Mienia Wojskowego. Ponadto wskazano tu również przystanie morskie, porty oraz grunty, wobec których aktualnie prowadzi się postępowanie o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego.
ZASADY SPRZEDAŻY – NA CO NALEŻY ZWRÓCIĆ UWAGĘ?
Poza opisanymi wyżej wyłączeniami ustawodawca wprowadza także szereg zasad wiążących strony umowy użytkowania wieczystego w przypadku sprzedaży nieruchomości. Do najważniejszych z nich należą uregulowania dotyczące ceny gruntu, możliwości spłaty ratalnej oraz bonifikat. W sytuacji, gdy grunt nabywany jest poprzez jednorazową wpłatę, cena wykupu ma stanowić 20-krotność opłaty za użytkowanie wieczyste, a docelowo równowartość 6%, 20%, 40%, 60% lub więcej procent, w odniesieniu do wartości nieruchomości gruntowej. Dodatkowo przewiduje się możliwość płatności ratalnej przy nabyciu gruntu. Okres spłaty nie może jednak przekroczyć 10 lat. W takiej sytuacji zmianie ulega również cena, która ma wtedy stanowić 25-krotność rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste. W zakresie cen gruntów, warto również zwrócić uwagę na fakt, iż w przypadku nieruchomości należących do jednostek samorządu terytorialnego cena nie może przekroczyć 20-krotności rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste. Dodatkowo nie może zostać przekroczona wartość nieruchomości gruntowej określanej na dzień umowy sprzedaży. W sytuacji, gdy użytkownikami wieczystymi są przedsiębiorcy, przy sprzedaży gruntu stosowane będą preferencje w ramach pomocy publicznej de minimis. W celu zapewnienia zgodności przepisów z zasadami pomocy publicznej przyjmuje się, że różnica między wartością rynkową gruntu a ustaloną ceną będzie rozliczana w ramach tej pomocy. Stan ten musi być jednak zgodny z obowiązującymi aktami prawa UE w tym zakresie. Ponadto wprowadzony zostaje wymóg dokonania wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego. Dodatkowo korzyść związana z uiszczaniem opłaty w ratach za przekształcenie lub nabycie musi zostać odpowiednio oszacowana i uwzględniona pod względem wartości korzyści ekonomicznej, którą otrzyma użytkownik. Kluczowe jest, aby nie przekroczyła ona limitu pomocy de minimis.
BONIFIKATY DLA NABYWCÓW – KTO DOKŁADNIE MOŻE NA NIE LICZYĆ?
W ramach przepisów nowej ustawy przewiduje się także stosowanie bonifikat. Mają one znajdować zastosowanie głównie wtedy, gdy nieruchomość sprzedawana jest w celach mieszkaniowych, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz dla osób fizycznych i prawnych prowadzących działalności o charakterze charytatywnym, kulturalnym lub sportowym. Do beneficjentów zaliczono także spółdzielnie mieszkaniowe w związku z ustanowieniem odrębnej własności lokali. Ponadto możliwe jest udzielenie bonifikaty w wysokości 90% od ceny nieruchomości gruntowej, jeżeli jest ona sprzedawana osobie fizycznej w stosunku, co do której orzeczono stopień niepełnosprawności znaczny, umiarkowany lub osoba ta nie ukończyła 16 roku życia. Uprawnienia do bonifikaty udziela się również domownikom wspomnianych wyżej osób i członkom rodzin wielodzietnych. Poszczególne warunki bonifikat i wysokości stawek procentowych określane będą poprzez takie czynniki jak długość trwania użytkowania wieczystego, realizację jego celu oraz jej terminowość, a także brak zaległości w płatnościach. Natomiast w przypadku nieruchomości gruntowych należących do jednostek samorządu terytorialnego, bonifikata udzielana jest przez właściwy organ na podstawie uchwały rady lub sejmiku. Warto także podkreślić, iż w przypadku samorządów przysługuje im prawo do przyjęcia wymienionych wyżej zasad lub ich samodzielnego ukształtowania.
PODSUMOWANIE
Do pozytywnych aspektów zmian z pewnością należy zaliczyć fakt, iż wprowadza się spójność i przejrzystość w zakresie zbywania gruntów. Rozwiązanie to jest korzystne zarówno dla ich użytkowników jak i ich właścicieli. Warto również zwrócić uwagę na wpływ ustawy na przedsiębiorców należących do sektora mikro, małego oraz średniego. Obecne przepisy nie przewidują możliwości nabycia nieruchomości przez użytkowników wieczystych będących przedsiębiorcami, natomiast dzięki wprowadzanej nowelizacji w końcu stanie się to możliwe. Posiadanie nieruchomości jako własności przez przedsiębiorców niewątpliwe sprawi, iż ich sytuacja finansowa ulegnie większej niż dotychczas stabilizacji. Przez takie działanie wzmocni się również ich pozycja na rynku. Bardziej przejrzyste stają się także przepisy w stosowaniu pomocy de minimis. Dzięki temu zakup nieruchomości objętych użytkowaniem wieczystym odbędzie się na warunkach, które będą dla przedsiębiorców jak najbardziej sprzyjające pod kątem finansowym. Ponadto, poprzez stopniowe wygaszenie użytkowania wieczystego, rozwiąże się również problem niepewności przedsiębiorców co do stale rosnących opłat za ten rodzaj użytkowania.
Michał Dziuba
Prawnik
