Rok 2025 przynosi w Polsce kluczowe zmiany w prawie budowlanym, które mogą diametralnie wpłynąć zarówno na inwestorów indywidualnych, jak i przedsiębiorców. Z jednej strony ustawodawca dąży do uporządkowania planowania przestrzennego i usprawnienia procedur, z drugiej — nowe regulacje niosą ze sobą wyzwania, wymagające szybkiej adaptacji.
Plany ogólne – nowa podstawa planowania przestrzennego
Jednym z najważniejszych elementów reformy planistycznej jest wprowadzenie planów ogólnych, które zastąpią dotychczasowe „uwarunkowania i kierunki zagospodarowania przestrzennego”. Gminy będą musiały je uchwalić najpóźniej do 31 grudnia 2025 roku. Po tym terminie decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydawane wyłącznie na terenach objętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego lub nowymi planami ogólnymi. Zmiana ta ma fundamentalne i przełomowe znaczenie — dotychczasowe studia miały jedynie orientacyjny charakter i nie były prawnie wiążące. Po nowelizacji staną się podstawą planistyczną, wyznaczającą ramy i ograniczenia inwestycyjne. W praktyce może to oznaczać większą presję na obecnych właścicielach gruntów nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wiele osób już teraz składa wnioski o wydanie warunków zabudowy, obawiając się, że począwszy od 2026 roku ich uzyskanie stanie się znacznie trudniejsze, a w niektórych przypadkach wręcz niemożliwe.
Ułatwienia w realizacji inwestycji – rozszerzony katalog zgłoszeń budowy
Równolegle ustawodawca proponuje uproszczenia w procedurach — poszerza katalog inwestycji, które będzie można realizować na podstawie zgłoszenia zamiast pozwolenia na budowę. Nowe przepisy obejmą m.in. wolnostojące przydomowe budowle ochronne do 35 m², budynki użyteczności publicznej do 200 m², kontenery telekomunikacyjne, boiska, korty sportowe, przydomowe tarasy (w określonych granicach), a także przepusty i wyloty do cieków wodnych na podstawie zgłoszenia. Zmiana ta znacząco ułatwi i przyspieszy proces realizacji wielu inwestycji.
Inne zmiany wynikające z nowych przepisów prawa budowlanego
Nowelizacja wprowadza również nowe, precyzyjniejsze definicje ustawowe pojęć — „budynek” i „budowla”, co ma wyeliminowywać dotychczasowe niejasności interpretacyjne. Zmiany te będą mieć wpływ na opodatkowanie nieruchomości, ponieważ klasyfikacja obiektu jako budynku lub budowli bezpośrednio przełoży się na wysokość stawki podatku lokalnego. W praktyce inwestorzy będą musieli dokładnie przeanalizować, do której kategorii kwalifikują się ich obiekty.
Nowe regulacje obejmą także kwestie dotyczące opodatkowania garaży — te będące częścią budynków mieszkalnych zostaną objęte niższą stawką podatku od nieruchomości, natomiast te wolnostojące pozostaną w mniej korzystnej kategorii podatkowej.
Dodatkowo, ustawodawca dopuści możliwość przeniesienia pozwolenia na budowę wybranej części inwestycji, na przykład w przypadku sprzedaży fragmentu przedsięwzięcia. Warunkiem będzie możliwość wyodrębnienia samodzielnie funkcjonującej części, którą można objąć osobnym pozwoleniem, a także złożenie dodatkowego oświadczenia dotyczącego projektu budowlanego.
Podsumowanie
2025 rok zapoczątkuje gruntowną reformę prawa budowlanego. Inwestorzy i właściciele gruntów powinni już teraz aktywnie monitorować uchwały planistyczne w swoich gminach, śmiało korzystać z nowych możliwości zgłoszeń, przygotowywać się na nowe, zmienione definicje i zasady, a także wykorzystywać dostępne uproszczenia proceduralne. Kluczowe znaczenie będzie miało również uczestnictwo w konsultacjach społecznych dotyczących planów ogólnych, które pozwolą realnie wpłynąć na przyszłe warunki inwestycyjne.
Co ważne — zmiany mają dwojaki charakter: z jednej strony zaostrzają warunki inwestycyjne, na przykład poprzez uzależnianie wydawania decyzji od nowych planów ogólnych, z drugiej — upraszczają procedury dla mniej skomplikowanych przedsięwzięć, co może przyspieszyć ich realizację.
