Zmiany w ustawie deweloperskiej – czego należy się spodziewać?
W maju 2025 roku Sejm przyjął nowelizację ustawy deweloperskiej, wprowadzającą istotne zmiany mające na celu zwiększenie przejrzystości rynku nieruchomości oraz lepszą ochronę nabywców mieszkań. Nowe przepisy nakładają na deweloperów dodatkowe obowiązki informacyjne oraz wprowadzają mechanizmy służące większej transparentności cenowej.
Jawność cen mieszkań
Jednym z głównych założeń nowelizacji jest wprowadzenie obowiązku ujawniania cen ofertowych przez deweloperów. Zgodnie z nowymi przepisami, będą oni zobowiązani do publikowania na swoich stronach internetowych oraz na rządowym portalu dane.gov.pl:
- ceny za metr kwadratowy powierzchni użytkowej każdego oferowanego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
- łącznej ceny całkowitej nieruchomości lub jej części,
- kosztów pomieszczeń przynależnych (np. piwnic, garaży), jeśli nie zostały wliczone w cenę lokalu,
- informacji o dodatkowych świadczeniach pieniężnych, jakie nabywca musi spełnić na rzecz dewelopera.
Celem tej zmiany jest ułatwienie potencjalnym nabywcom łatwiejszego porównywania ofert oraz zwiększenie konkurencyjności na rynku nieruchomości.
Obowiązki informacyjne deweloperów
Nowe przepisy nakładają również obowiązek na deweloperów prowadzenia własnych stron internetowych, na których będą zobowiązani do zamieszczania m.in:
- ogólnej części prospektu informacyjnego dotyczącego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego,
- adresu swojej siedziby lub głównego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej,
- adresu lokalu, w którym odbywa się sprzedaż,
- danych kontaktowych umożliwiających nabywcy łatwy kontakt z deweloperem,
- informacje o lokalizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.
Obowiązek udostępniania tych informacji będzie obowiązywał od dnia rozpoczęcia sprzedaży aż do przeniesienia prawa własności wynikającego z ostatniej umowy dotyczącej danego przedsięwzięcia.
Sankcje za nieprzestrzeganie przepisów
Nowe zmiany niosą ze sobą nie tylko nowe obowiązki dla deweloperów, ale również konkretne sankcje za ich nieprzestrzeganie. W przypadku braku pełnych informacji dotyczących ceny mieszkań lub innych kosztów związanych z zakupem lokali, może dojść do uznania takiego działania za naruszenie obowiązków informacyjnych. Szczególnie istotne jest to, że jeśli cena opublikowana na stronie internetowej dewelopera lub na portalu publicznym będzie niższa niż ta przedstawiona klientowi w umowie, nabywca ma ustawowe prawo dochodzić zapłaty ceny korzystniejszej. Taki mechanizm ma na celu ochronę konsumentów przed nieuczciwymi praktykami cenowymi oraz wymusza większą staranność i przejrzystość działań ze strony firm deweloperskich. Dodatkowo, nieprzestrzeganie obowiązków informacyjnych może skutkować konsekwencjami administracyjnymi, w tym karami finansowymi, nakładanymi przez UOKiK.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG)
Nowelizacja doprecyzuje również kwestie dotyczące funkcjonowania Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, który ma na celu ochronę środków finansowych nabywców w przypadku niewypłacalności dewelopera. Dotychczas obowiązek odprowadzania składek do funduszu dotyczył wyłącznie nowych inwestycji, rozpoczętych się po wejściu w życie pierwotnej wersji ustawy w 2022 roku. Nowe przepisy rozszerzają ten obowiązek, także na przedsięwzięcia deweloperskie rozpoczęte przed dniem 1 lipca 2022 roku, pod warunkiem że sprzedaż mieszkań w ramach danego projektu nie została jeszcze zakończona. Składki na fundusz będą naliczane według aktualnie obowiązujących stawek, co oznacza dodatkowe koszty po stronie firm deweloperskich, ale jednocześnie istotnie wzmacnia bezpieczeństwo finansowe konsumentów. Fundusz ten pełni rolę swoistej „poduszki ochronnej” – w przypadku upadłości dewelopera, środki wpłacone przez klientów mogą zostać im zwrócone, nawet jeśli inwestycja nie została ukończona.
Wejście w życie przepisów
Przepisy ustawy wejdą w życie po upływie miesiąca od daty jej ogłoszenia w Dzienniku Ustaw. Dla deweloperów oznacza to konieczność szybkiego wdrożenia odpowiednich procedur oraz zaktualizowania dokumentacji, w tym prospektów informacyjnych, treści na stronach internetowych i systemów sprzedażowych. Choć ustawodawca przewidział krótki okres przejściowy, deweloperzy, którzy rozpoczęli sprzedaż mieszkań przed dniem wejścia w życie nowych przepisów, będą mieli dwa miesiące na pełne dostosowanie się do nowych wymogów. W praktyce oznacza to konieczność inwestycji w nowe rozwiązania technologiczne oraz przeprowadzenia szkoleń pracowników. Choć dla części firm może to stanowić wyzwanie organizacyjne, dla całego rynku jest to krok w stronę większej przejrzystości, standaryzacji i profesjonalizacji działalności deweloperskiej w Polsce.
Podsumowanie
Nowelizacja ustawy deweloperskiej z 2025 roku wprowadza istotne zmiany mające na celu zwiększenie transparentności rynku nieruchomości oraz wzmocnienie ochrony nabywców mieszkań. Obowiązek ujawniania cen oraz dodatkowe obowiązki informacyjne deweloperów mają na celu ułatwienie potencjalnym nabywcom podejmowania świadomych decyzji zakupowych.
