W dniu 18 lutego 2026 roku Naczelny Sąd Administracyjny wydał w sporze z fiskusem wyrok [1] korzystny dla Fundacji Rodzinnych, potwierdzając, że Fundacja Rodzinna, która wcześniej wynajmowała nieruchomość, zachowuje prawo do zwolnienia podatkowego w przypadku jej zbycia, jeżeli sprzedaż nastąpi po upływie co najmniej 10 lat od dnia nabycia.
Stan faktyczny
W analizowanym stanie faktycznym Fundacja Rodzinna zawarła przedwstępną umowę sprzedaży, na podstawie której zobowiązała się do nabycia nieruchomości, tj. lokali mieszkalnych, w terminie do 31 grudnia 2026 r.
Nieruchomości mają zostać nabyte w celach inwestycyjnych, przede wszystkim w celu uzyskania przychodów z najmu. Środki zgromadzone w ten sposób Fundacja Rodzinna zamierza przeznaczyć na dalsze inwestycje. Nie wyklucza również ona, że w przyszłości, nie wcześniej niż po upływie 10 lat od dnia nabycia, Fundacja Rodzinna może rozważyć sprzedaż tej nieruchomości. Uzyskane z tego tytułu środki mają służyć dalszemu pomnażaniu jej majątku oraz realizacji pozostałych celów określonych w statucie.
W związku z tym Fundacja Rodzinna zwróciła się do Dyrektora KIS z prośbą o wydanie interpretacji indywidualnej, wskazując, że przyszła sprzedaż nieruchomości powinna korzystać ze zwolnienia podmiotowego i nie podlegać opodatkowaniu podatkiem sankcyjnym.
Stanowisko organu podatkowego
W interpretacji podatkowej wydanej na tle tego stanu faktycznego [2] organ uznał, że planowana sprzedaży nieruchomości po upływie 10 lat wykracza poza zakres dozwolonej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o Fundacji Rodzinnej. W konsekwencji przychody z tego tytułu powinny zostać opodatkowane sankcyjną stawką 25% CIT. Przepis ten przewiduje, że Fundacja Rodzinna może m. in. zbywać mienie, o ile nie zostało one nabyte wyłącznie w celu dalszego zbycia.
Zdaniem organu podatkowego nabycie przez Fundację Rodzinną nieruchomości z założeniem ich późniejszej sprzedaży prowadzi do wniosku, że działanie to rozmija się z celem, jakiemu powinno służyć jej powołanie, tj. zabezpieczeniu beneficjentów w dłuższej perspektywie czasu. Organ ten uznał, że w analizowanej sprawie docelowym zamierzeniem Fundacji Rodzinnej będzie zbycie nieruchomości, a ich wcześniejszy najem nie zmienia w istotny sposób tego celu. Najem posiadanych nieruchomości pozwala jedynie czasowo zabezpieczyć nieruchomości do momentu sprzedaży, nie stanowiąc ich docelowego sposobu „zagospodarowania”.
Organ wskazał również, że ustawodawca nie uzależnił oceny, czy doszło do zakupu mienia „wyłącznie w celu dalszego zbycia”, od czasu, jaki upłynie między jego nabyciem a sprzedażą. Oznacza to, że długość okresu posiadania mienia pozostaje bez znaczenia dla kwalifikacji tej transakcji. Decydujące znaczenie ma wyłącznie cel nabycia, którym w analizowanej sprawie – zdaniem organu – było planowane zbycie nieruchomości.
Stanowisko sądów administracyjnych
W analizowanej sprawie zarówno Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie [3], jak i Naczelny Sąd Administracyjny przychyliły się do stanowiska Fundacji Rodzinnej, uznając ocenę organu podatkowego za nieprawidłową. W konsekwencji interpretacja indywidualna została uchylona, a skarga kasacyjna organu oddalona.
Zdaniem obu sądów Fundacja Rodzinna może w ramach dozwolonej działalności gospodarczej zbywać posiadane mienie, pod warunkiem, że nie zostało one nabyte wyłącznie w celu dalszego zbycia. Użyty w przepisie przysłówek „wyłącznie” należy rozumieć jako „tylko, jedynie” lub „tylko i wyłącznie”, a więc odnosić go do sytuacji, w której jedynym celem nabycia rzeczy jest jej późniejsza sprzedaż.
Zdaniem sądów w opisanym stanie faktycznym nieruchomość nie została zakupiona wyłącznie w celu dalszego zbycia, nawet jeśli docelowo ma zostać sprzedana. Wykazano bowiem, że występują tu co najmniej dwa cele, krótkoterminowo jest nim wynajmowanie nieruchomości i uzyskiwanie z tego tytułu czynszu, a długoterminowo – jej zbycie. Nie można więc mówić o wyłącznym celu sprzedażowym, skoro fundacja przez wiele lat faktycznie wykorzystuje nieruchomości i uzyskuje przychody z najmu.
Sądy uznały również, że organ błędnie utożsamił „wyłączność” i „docelowość”, co doprowadziło do nieprawidłowej wykładni przepisu. Pojęcie „docelowo” oznacza „ostatecznie” lub „finalnie”, natomiast „wyłącznie” odnosi się do jednego celu danego działania. Skoro są to pojęcia odmienne, nie mogą być traktowane jako tożsame.
W konsekwencji uznano, że sprzedaż nieruchomości przez Fundację Rodzinną w analizowanej sprawie będzie korzystać ze zwolnienia z podatku CIT.
Pozytywny wyrok w sprawie Fundacji Rodzinnej – stabilizacja prawa podatkowego
Fundacja Rodzinna stanowi elastyczny instrument prawny, który sprzyja zarówno sukcesji majątku rodzinnego, jak i prowadzeniu działalności inwestycyjnej. Omawiany wyrok potwierdza możliwość efektywnego zarządzania aktywami przez Fundację Rodzinną, w tym nieruchomościami, czerpania z nich pożytków np. z wynajmu, a następnie ich sprzedaży z zachowaniem prawa do zwolnienia z podatku CIT.
Rozstrzygnięcie to należy ocenić jako ważne i potrzebne, zwłaszcza wobec istotnych wątpliwości interpretacyjnych dotyczących opodatkowania Fundacji Rodzinnych. Wyrok wzmacnia stabilność wykładni przepisów, tym samym pozwala ograniczyć ryzyko podatkowe związane z założeniem i funkcjonowaniem Fundacji Rodzinnej.
Nie można jednak przewidzieć, czy w przyszłości ustawodawca nie wprowadzi zmian ograniczających aktualne korzyści podatkowe, przysługujące Fundacjom Rodzinnym.
Masz pytania dotyczące Fundacji Rodzinnej i nieruchomości? Napisz do nas!
[1] sygn. akt II FSK 1010/25
[2] Interpretacja indywidualna z dnia 17 stycznia 2025 r., sygn. 0111-KDIB1-2.4010.700.2024.1.DK
[3] wyrok z dnia 22 maja 2025 r., sygn. akt I SA/Rz 172/25
